聚焦清遠商業綜合體：未來購物天堂面臨消化考驗

發表時間： 2014-06-07 00:00 來源：清遠第一房網 　　

轟隆隆的機器運作聲,在銀泉路邊響起,透過沒有完全遮擋的圍墻,還是可以看到圍閉區內在工作中的壓樁機,還有不斷來回的壓樁機和貨車穿梭。這里,即將要誕生一個大型的商業綜合體———時代廣場。在銀泉路往北走兩公里,同樣是圍閉建設的勝利金融中心……從去年中開始,清遠特別是新城多個商業綜合體動工,簽約的商家、未來的規劃,讓市民對這些項目充滿期待。這些商業綜合體如期推進的話,未來也變為市民的購物天堂。美好的前景籠罩下,商業綜合體數量增加,考驗著清遠市場的消化能力。

追溯

追溯清遠商業起步早、發展慢

從北門街、傾城摩爾,到贏之城、城市廣場、錦繡清城,清遠的商業逐步發展,但除了以城市廣場為主的北門街商圈外,再沒有出現過新的商業綜合體。在企業做財務主管的王蕾,已經兩年沒在清遠買過衣服、化妝品,她表示,由于廣州和清遠的距離越來越短,有購物需要的時候,會叫上朋友一起,開車到廣州去買。

“清遠的購物環境很單一,除了城市廣場、贏之城之外,沒有其他符合我需求的購物點,只能到廣州買,而且價格還會更優惠,款式也更多。”像王蕾一樣,對日常消費日益不滿足,從而周末去廣州、深圳、香港購物的人群很多,清遠狹窄的消費空間亟需改變。

有業內人士曾分析,從城市生活的角度來看,城市綜合體讓城市人能就近工作,就近居住、就近消費,很好地順應了現代人快節奏生活的需求。另外,城市綜合體所具有的新“城市”的特性,也改變著城市的空間布局,造就了城市的多核心、多元化發展道路,改變著人們的生活方式,一定程度上也有助于減少交通壓力,是城市化建設的一件大好事。

在勝利金融中心建設早期,曾公開對市民征求意見,“你想這里成為什么?”如今經過多次反復考量,這里最終定位為金融中心。

在住宅供過于求、庫存量較大的情況下,開發商便往多種形式發展,公寓、酒店、寫字樓,專業市場,甚至是商業綜合體。也體現了開發商在市場變化下,靈活轉變思路的一面。

清遠時代廣場副總經理曾志剛認為,清遠的商業起步很早,2002年城市廣場就開始運營,至今已經十多年,成為北門街商圈乃至清遠的地標性建筑。但商業步伐發展太慢,到了如今,無論從規模、招商、管理還是人才方面,都要有所超越才行。“在同一起點、同一時間,同樣的目的和同樣的計劃下,自然會有壓力,但清遠的壓力不一樣,因為是超前付出了。”

現狀

增量快速考驗消化力

據記者不完全統計,目前清遠在建或待建的商業綜合體,東城有樵順廣場、至德廣場;新城有勝利金融中心、北江城、萬匯城、時代廣場、臥龍廣場等;清新則有已經開業的美林廣場和在建的中恒公園大地綜合體,總商業面積接近200萬平方米。多個商業綜合體同期建設,對于我市的商業發展和城市配套來說,自然是一件好事。但同時增加這么多體量,建成后,是否有相應的人口、消費能力去支撐和消化?

挑戰

商戶不穩定管理人才缺失

時代廣場、北江城、勝利金融中心三家距離近、輻射面重疊,且一樣有寫字樓和公寓,未來如何競爭?清遠時代廣場副總經理曾志剛則認為,每個項目的內涵和訴求都不一樣,從起步到管理,每個階段都有競爭。

對于這種現狀,清遠市勝利企業副總經理顧華有幾個擔憂。一是客戶群體現在是一樣,蛋糕就這么大;二,市場方面,現在所有的項目,開發過程只看到表面,背后有政策風險,還有人才、融資渠道方面的問題;三是政府層面,沒有合理的規劃,太接近的區域內重復資源;四是企業,看到項目成功的一面,沒有看到資源需求,和自己公司的情況;五是資金、人才方面,清遠在商業綜合體這塊缺乏復合型的人才,包括專業型的人才,另外是外行人管專業人才,“門外漢管門內人”,造成理論不合。

北江城招商總監羅抒倩認為,表面上看,三家的經營是一樣的,這就考驗了各自團隊的運營管理能力,“不止是賣完鋪、收水電、管理費之后就不管了,商業管理像帶小孩一樣,才可以健康成長。”羅抒倩表示,幾個項目在賽跑,誰先開誰就搶占了優勢,只不過想準備好了,才漂漂亮亮地開,而不是隨便把商鋪填滿就開。

廣東中恒房地產開發有限公司副總經理黃志傳認為,目前清遠的商業發展并不發達,即使是舊城區的錦繡清城、城市廣場等商圈,也因為停車不方便、交通擁擠也流失不少人流。商戶不穩定、消費層次不一致、管理混亂,是清遠傳統商業的最大缺失。

應對

清遠市勝利企業副總經理顧華精準定位走差異化道路

“項目啟動后,怎么做才是最關鍵的。”面對“井噴”的商業體量,清遠市勝利企業副總經理、清遠勝利華南茶博城有限公司總經理顧華表示,體量雖然大,但勝利金融中心針對的是保險、風投、基金、投資公司等“高精尖”人群,客戶群定位精準。

本來在市區起步最早的勝利金融中心,現在由于工程問題,開發步驟被北江城、時代廣場追了上來。面世的時間推遲,錯失“搶占先機”的機會。顧華認為,入市的時機慢了是劣勢,但卻給了更多的空間給公司優化項目,也可以在定位上作適時的調整。

顧華認為,做好商業地產,要從八個方面考量:一、策劃定位要個性化。包括市場上缺什么做什么、引進個性化商家、“有多大的腳穿多大的鞋”三方面。二、規劃設計要主題化。冰冷的鋼筋水泥怎樣成活生生的東西,讓市民對此有吸引力、有消費欲,就要在規劃設計上下功夫,如海洋主題、兒童主題等。三、開發報建區別化。每個地區、或同一地區各個部門的報建程序、流程都有所不同,要區別對待。四、工程報建要流程化。五、招商銷售前置化。在前期規劃時,招商銷售就應該要介入。即使前置了,可能出現深度不夠,招商和銷售要同步,以方便商業結構的轉換和未來的招商。六、盈利模式多樣化。商業綜合體靠什么盈利?靠租金、管理費,還是其他?未來金融中心的盈利將來自于租金、管理費、電影院、酒店和大型餐飲。七、宣傳推廣要創新化。宣傳的目的是達成成交,在宣傳推廣時,定位要準確,并精準面對客戶群體。八、運營管理兌現化。所謂兌現化,是要圍繞前期的規劃來做。

北江城招商總監羅抒倩　吸引優質品牌入駐是關鍵

即使項目定位也許不一樣,但招商會否同質化?會不會像廣州一樣,在一條街上出現兩家或多家品牌餐飲或服飾?

北江城招商總監羅抒倩認為,商戶在選擇綜合體時,會考慮同一片區有無需要開兩家分店的可能。商家進駐前也會預估,因此她并不擔心這個問題。

如何消化?羅抒倩表示,作為運營商,要想辦法,如何吸引人群,把現有的消費力提高。“未來北江城,是想引進清遠沒有的品牌,如星巴克、太平洋咖啡等,目前都在洽談,且進展順利,想做出新的品牌,給市民新的體驗”。羅抒倩表示,從去年9月開始,主力店華潤萬家已經簽約,旗下的華潤堂等也會進駐,而中影、星巴克也將進駐,目前都在挑選優質的商戶,如服飾、餐飲等。

羅抒倩表示,廣州大部分商場都是只租不售,而清遠有很大部分是出售的,包括北門街,這些現象導致的弊端是無法控制商戶會做什么,而只租的話可以彈性調整,去招一些商場認為符合項目定位的商戶來做,如果是賣鋪的話,就很難調整,只能是協商。

跟顧華的觀點相似,羅抒倩觀察清遠的商業氛圍后,發現清遠發展商的管理團隊多數是本地,“他們對清遠的商業氛圍、每一個商業市場都非常熟悉和了解,但未必知道外來的。”有的商業如北門街一些商業鋪,雖然有100%的出租率,但沒有人運營,“哪些商戶生意差、哪里有死角,他不會想到在那里做活動、旺場。”

名詞解釋

商業綜合體

商業綜合體,是指多種零售店鋪、服務設施集中在一個建筑物內或一個區域內,向消費者提供綜合性服務的商業集合體。這種商業集合體內通常包含數十個甚至數百個服務場所,業態涵蓋大型綜合超市、專業店、專賣店、飲食店、雜品店以及娛樂健身休閑等。

目前,商業綜合體已經進化成擁有多種業態的,它將城市中商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛等城市生活空間的三項以上功能進行組合,并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動關系,從而形成一個多功能、高效率、復雜而統一的綜合體。無論是商業辦公、文化娛樂、教育運動、商務招待、健體美容、選貨購物,都可以通過“消費功能+模式+商業空間”創新完成。

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